金沙贵宾会2999:190万元商住房税费85万元 二手商住房没想象那么美

作者: 家居装修  发布:2019-11-22

记者以200万元、购买了一套100平方米的商住房为例,按照售楼员所说的“以公司名义”购买,则一年的房产税为16800元,土地使用税最高为3000元。按照期房的交易程序,若购房人购买4年后上市交易,交易前的持有税费成本就为79200元。这笔钱,是以个人名义购买时所没有的。

“大家都在研究对策,这些由商业办公项目改装成的‘商住两用房’到底还能不能卖给业主?我也不知道。” 限购首周,面对众多老客户的咨询,负责通州多个二手商住房销售的经纪人小李只能有些遗憾地给出上述答复。但在最近,他改了口:二手的商业、办公项目依旧可以向个人出售,甚至在他的店里已经有人通过了网签,“这个月我们已经网签五六套了,就是在限购后成交的。”

本报记者 李海霞 赵莹莹 D155 J201

“对于商住产品的青睐,一是刚需,二是投资。”业内人士分析,住宅长期限购的背景下,消费者对于房产类的投资需求更多注入了商住市场;而低总价的商住产品也吸引了大量首次置业的刚需类客群。但不可避免的是,商住产品存在着如上所述的税费高,甚至是后期水电费、物业费用高的问题。“从长远来看,由于商住市场充足的供应量以及被严格限购,均价也较难出现大幅上涨。”上述人士提醒,对商住两用房的投资升值空间,消费者要有理性判断。

林女士看了两套房,从遗留下来的家具看,之前都是用作办公的。“中介说,旁边有个建筑设计院,里面很多都是小规模的设计公司,我琢磨了一下儿,虽说是商住,但还是以商为主,不适合居住,所以即使价格很诱人,还是放弃了。”

“现在这房子185万元,年前大约150万元吧,一直在涨。”在一位王姓经纪人口中,通州北苑地区河和居项目这套只有41平方米的“商住两用房”成了香饽饽。

“虽然转让的税费成本在现实中都会转嫁给买家,卖方不用承担,但大额的税费会增加买家的整体负担,也就变相加大了商住房的出售难度。”曾经做过二手商住房交易的经纪人周先生告诉记者,而对买家来说,大额的税费是看房之初不会亮在明处的。

照此计算,在以190万元的价格成交并首付50%、贷款50%时,需要缴纳7.25万元的增值税、至少43.5万元的土地增值税、29万元的个税、5.7万元的契税、1450元的印花税。由于二手房实际交易中一般都是买房人承担税费,因此买房人除了承担190万元的房屋价格后,还需要缴纳85.595万元的税费。

“换句话说,每交易一次,成本就要上升一次。卖价标得越高,税费成本也越高。”

“不过,只要你多交首付,就能尽量避掉税费。”在中介眼中,买房人若能全款买房,那就能以45万元原值作为网签价格,而实际成交付款价格则还是190万元。这样一来,房子的成交差额就是“0”,那么增值税、土地增值税、个税就能自然避开,只需要缴纳5.7万元的契税、1450元的印花税。

鉴于二手商住房的种种劣势,这几年,从实际交易中看,商住房更多是满足部分不具有在北京购房资质的购买者的过渡产品,购房人无法购买普通住宅只能选择商住房,并非看中其长远的商业投资价值。“这就决定了商住房并不能替代二手房成为住宅市场的主流。因此,最近火爆的商住房交易大多集中在顺义、大兴、房山、门头沟等价格较低的郊区,城区商住房价格仍然偏高,并非购房者较好的选择,价格上涨空间不大。” 杨现领分析道。

“5月初报价是275万元,现在涨到280万元了,这个月二手商住房基本都在涨。”经纪人刘浩说,合生世界村涨得较少,每平方米抬了一千,总价得涨了10万元左右;而位置和项目较好的星际悦城涨得较多,每平方米抬了两千多了,总价就更高了。

二手商住房价格低一半

产权不足40年也跟风涨

走进楼里,林女士发现,无论是大堂还是电梯、走廊,都像商用的。“一进门,是大理石墙面的大堂。每层楼的布局,像酒店一样,一分为二,中间是楼道,两侧是房间。房间里,门口是卫生间,然后是开放式的厨房,只有一个简单的电磁炉,里面就是一个方方正正的开间。”

小李介绍,按照最近通过网签的情况,个人购买二手商业、办公项目并不需要纳税、社保、户口的要求,“也就是说,不具备北京和通州的购房资格也能购买。”

“限购传闻越汹涌,买得越猛烈。”曾经发生在住宅市场上的一切如今又复制在商住房市场。中介机构披露,6月14日,北京商住房一天成交了2672套,单日签约金额预计达42亿元。一天的签约量相当于5月全月签约量的60%。为什么着急买商住房?在售楼员的口中,这是普通人可投资的最后“宝地”,单价低交易自由。然而,记者调查发现,被投资人所忽视的是,在现实的二手房市场,商住房不仅转让交易的税费高,而且与住宅存在巨大价格差。

目前,商业房产项目贷款首付比例要求至少50%,各家中介在房屋信息上也都会按50%的最低首付来标注。记者通过链家地产客户端看到,河和居那套41平方米的二手“商住两用房”标价为190万元,而首付款一栏则标为95万元,月供为5042元。

据链家研究院院长杨现领介绍,商住房与住宅存在巨大价差是有普遍性的。主要原因是这几年,二手商住房价格并未像普通住宅一样持续较快上涨,甚至有所下降。如位于西二旗附近的辉煌国际,平均价格由2013年的28000元降到目前的25000元左右,而附近的住宅价格由40000元上涨到80000多元。位于西城区的红山世家和德胜凯旋,今年三四月份成交均价也出现下降。

5月6日,通州三类非住宅项目正式开始限购:当地特有的商务型公寓虽然可售个人,但买方必须具备相应购房资格;而商业、办公项目将只能出售给社会组织或企事业单位。

售楼员没有说明白的是,尽管只是把身份标签从个人更换成了“企业”,但因为身份性质不同,购买和再出让时的税费成本又不一样。“如果是以公司名义持有的商住房,需要先结清房产税和土地使用税,才能够进行上市交易。否则,不仅不允许交易,还要缴纳违约金。”北京中原地产首席分析师张大伟告诉记者,公司产权的商住房,房产税和土地使用税都是按年缴纳,其中房产税的缴纳标准是房屋购买价格×70%×1.2%;土地使用税的缴纳标准是房屋面积×土地级别标准收费,土地级别收费标准从18元/平方米到30元/平方米不等。

连续两轮限购,已覆盖到了通州住宅和商务型公寓、商业、办公三类非住宅项目,而早于新规就已经网签成交的二手商住房却挂上了“免限牌”,成为该区域内唯一不限购的房。记者近日调查发现,这类产权期限短、非住宅、无学区的房子,因为特殊的地理位置和不限购而受到关注,多个项目正借机抬价。但“唯一不限购”的卖点背后,却是二手商住房交易的高昂成本。

公司买商住“藏着”房产税

税费奇高投资须谨慎

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