6大创新能否让产业地产“涅槃重生”?

作者: 家居装修  发布:2019-11-28

5、招商创新

根据2015年中报显示,华夏幸福在全国范围内委托开发园区面积为2433平方公里,其中京津冀区域合计1982平方公里,占比82%,长三角区域合计298.6平方公里,以沈阳、湖北为主的其他区域合计152.6平方公里。

在招商、去库存方面,产业地产老牌开发商联东在不断寻求创新。6月份,联东借助微信公众号平台,推出一款定位“全民招商经理人”的产品——“园区宝”,以此来拓展联东U谷园区的线上销售渠道。相比之前在淘宝卖楼的动作,园区宝不管是拥抱“金融+”还是“互联网+”,都是好的机遇。

在此之前,以华夏幸福(600340.SH)为代表的很多产业地产商已纷纷走向海外。上述业内人士认为,这类整合全球资源进 行无国界孵化的做法也是很多产业地产商都在不约而同摸索的,其中包括张江高科(600895,股吧)、天安数码城、宏泰发展、亿达中国和启迪控股等,它们 也都在和美国、以色列、德国、日本的潜在合作方进行着频繁的互动探索。而在去年9月,万科总裁郁亮就明确透露了万科白银时代的新三大业务包括“住宅地产、 消费体验地产和产业地产”。

现在来看,似乎不想玩转资本市场的企业就不是一个好企业,企业做产业地产也不例外。国外企业如物流巨头洛斯设立中国物流基金二期,专注于中国物流基础设施开发。国内企业比如,张江高科高调宣称转型“投行型”产业地产企业,还成立了若干事业部,想要借助上海自贸区与张江自主创新区的“双自联动”效应,更多地参与到股权投资业务中,目标在未来公司收入结构中,地产业务、投资业务各占50%;另外,新型城镇运营商隆基泰和也在香港借壳上市了。

与此同时,不少业内人士对于赢利周期较长的产业地产在短期内也不甚看好,如今这块也正处于“萌芽期”,绿地、万科、招商等大型房企也在该领域进行探索。

3、资源整合

在克而瑞2015年上半年销售金额前十名中,华夏幸福是唯一一家依靠产业地产实现高增长的“黑马”,公司的运营逻辑更像是“产业地产版”的万达。

对于资源的整合,一般表现为两种,一种是借助相关企业的资金、资源优势,比如,万科进军物流地产就拉来了美国黑石集团,华夏幸福与北京中科金财、公司控股股东华夏控股、廊坊银行合作;另一种是跟地方政府的合作,借助其政策便利性,华夏幸福就与任丘政府、华北石油管理局签署共建华油智慧新城的协议。

目前华夏幸福的收入大部分仍然来自于产业园区配套的住宅销售,不过华夏幸福的营收结构早已区别于一般房企。该公司产业运营类收入占营业收入总额的 29%,其中,产业发展服务单项几乎包揽全部份额,占比27%;从利润方面来看,产业发展服务毛利高达96%;主要包含产业定位、产业规划、城市规划、招 商引资、投资服务等。

4、产业孵化

2014年华夏幸福就在美国硅谷率先设立了孵化器公司,现已完成了52个产业园的谋划和布局,并计划到2016年完成200个产业园的规划。对比之下,万科做国际孵化器的模式则更多是试图通过孵化投资老手的经验与资源来实现撬动效果。

2、产业对接

据了解,华夏幸福目前在美国硅谷有建设产业孵化器,国内已有的成果案例是固安肽谷生物医药孵化港。此外,公司还携手专注孵化器运营管理 和科技创业企业培育的专业机构——太库,双方合作打造创新孵化体系,年内委托给太库的经营孵化项目共计10个,具体产业落地数目在未来三年内应分别不低于 3个、6个、10个。

今天,也有很多企业已经不再把产业地产当成一个单纯的地产项目去做,产业孵化就是其中一个重要的创新举措。通过孵化基地、孵化器的模式,借助股权投资、天使投资、PE投资等投资形式的力量在未来的投资回报中创造更大的价值。比较突出的有万科,广州的万科云城可谓孵化器的大集结,不仅引进了长城会G-Home创新孵化器、微投网VChelloX股权众筹孵化器,还创办了自己的孵化器VKIncubator。亿达打造的COCO创业孵化空间,宏泰发展的“泰智会”,华夏幸福跟太库合作打造的孵化器也是比较典型的例子。

万科发力国际孵化器

如今,产业地产已经发生了巨大的变化,跟之前的圈地模式存在较大的差异。产业地产不好做,那是众所周知的,但产业地产对专业公司来说其实又好做,因为他们具备了不同寻常的优势,比如资源优势、运营优势等。中国真正的产业地产才刚刚起步,未来还有巨大的发展空间。

根据12月11日的协议,万科星商汇将通过与以色列孵化器、美国创投机构等海外资源的对接合作,搭建跨国际创新合作平台,为双边孵化、项目合作、技术转移、人才交流等方面提供支撑,以促进万科国际孵化器的建立。

之前很多的产业地产可以说是以产业为名进行圈地,政府方面当然也希望引进企业来拉动税源。但是也正是由于“目的不纯”,最终的结果是政府没拉到企业,房企的房子没卖掉,双方目的都落空,而且还白白糟蹋一块好地。

“万达模式”即在新区进行商住综合体的开发——完善的商业配套吸引购房者从而带动住宅销售;住宅销售带来的现金流补贴商业运营,并支持企业进一步扩张,总体可概括为“以售养租”。

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