东莞楼市再现“日光盘”上半年成交量超去年同期

作者: 家居装修  发布:2019-11-28

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去年第四季度东莞的二手房市场成交异常活跃,直逼一手房的热度,甚至出现二手房业主反价的现象。南方日报记者 孙俊杰 摄

东莞楼市持续火热。广州日报记者卢政摄

去年第四季度以来,东莞的房地产市场量价齐飞,一手房的成交面积与成交金额分别破千万平方米、千亿元,房价也是“嗖嗖”地往上涨。与此同时,东莞的二手房市场成交也异常活跃,直逼一手房的热度,甚至出现二手房业主反价的现象。

上半年楼市成交量稳超2013年、2014年同期

对此,业内观察人士表示,目前,深圳客是触发此次东莞二手楼市上涨的主力,对于刚需购房者而言,要保持理性的态度,要按需置业。 南方日报记者 叶永茵 郝金朋

文/广州日报记者蒋幸端

A.二手房业主反价惜售

上周,临深片区东莞塘厦镇有楼盘开盘推221套住宅,当天全部售罄,东莞楼市再现“日光盘”。在深圳客的助推下,东莞楼市持续火热,6月成交量有望达到85万平方米,截至目前,今年的住宅成交量已经稳超2013年、2014年上半年住宅成交总量,创历史同期新高。

历经业主几次反价,在深圳南山区工作的李先生还是在南城中信兰溪谷买了房,其中谈价的过程非常坎坷。“我都不敢还价了,二手房业主‘一回一个价’。”李先生告诉记者,“一开始业主挂牌价是240万元,打电话约业主时候涨到250万元。在早上看房面谈时候,房价就变成了255万元,那时候,我还犹豫了一下。可是等到下午的时候,经纪人给我打电话说‘业主没有260万元不卖’。”

东莞楼市再现“日光盘”

对于李先生遭受业主屡次反价的现象,并非是个案,在这段时间普遍存在,尤其是出现在南城西平、东城星河城、凤岗、塘厦等区域。28日,记者走访东莞城区多个中介门店,多位中介机构的经纪人反映,近期,业主反价的现象很频繁。

6月20日,位于塘厦的金地·仟百汇推出221套99~142平方米三房、四房产品,开盘当天全部售罄,均价约9500元/平方米,成为今年首个“日光盘”,据透露,当天签约的购房者当中,有超过5成来自深圳。瑞峰置业市场研究部介绍,深圳楼市火热,房价上涨,助推了东莞楼市升温,莞深双城融城加速,深圳北片区受热捧,带动了临深片区楼市,因此在临深片区出现了“日光盘”。

记者在走访南城西平区域中介机构的时候,一位姓王的合富置业的经纪人告诉记者:“业主频繁反价,一些本地的刚需客户多是持观望态势了,不敢轻易下手了。若是房子能成交下来的,购房者往往是深圳客了。”

从成交数据来看,近几周以来,临深片区是东莞最火热的区域,成交排名前列的项目多数来自临深片区,而在深圳楼市量价齐涨的刺激下,部分购房者外溢周边区域,而东莞临深片区直接获益,为争夺深圳客户,临深片区项目营销活动频繁。

王经纪人透露说:“我们通过分析来访和成交的客户,深圳客是占主流的,其次是广州客、佛山客,最后才是东莞的购房者。”

临深片区一二手成交量上升明显

由于深圳客在莞购房的火热,东莞的部分业主更是担心仓促卖房会“卖便宜”了,再加上传统的春节临近,很多业主倒不如就“捂盘不卖”了。因此,东莞二手市场看似成交很活跃,实际上是没有多少货量了。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,上周(6月15日~6月21日)全市一手住宅总签约21.1万平方米,与前一周成交基本持平,成交体量保持较大的数量。上周周末是端午三天小长假,也是父亲节,双节效应下,全市多个楼盘纷纷推出各项活动,项目人气充足,成交量也继续保持20万平方米以上的高位。在区域成交方面,上周一手住宅黄江镇以189套的成交量位居第一,其次是凤岗镇,成交174套,排行第三的是南城区,成交151套。另外,塘厦镇、松山湖、清溪镇、樟木头镇、虎门镇这些楼市热点镇区成交面积均在10000平方米以上。

为了增加货源,中介门店的经纪人只能每天加班“call客”,增加可出售的项目。白领陈女士在近期正是接到不少这些中介电话“骚扰”。“我在西平景湖春晓有一套三房,最近中介经纪人老是打电话问我房子是否要出售,我将价格从11000/平方米提至15000/平方米了,却还是有人愿意接手。这个市场真是有点‘疯’了,不过现在市场不稳定,我还是想观望一下,现在先不打算卖了。”

东莞中原地产市场研究部也介绍,上周东莞住宅成交仍处于高位运行,共1900套,单周签约套数大于20套的项目高达26个,热销项目增多反映市场成交火热氛围增强。该研究部相关人士表示,受市场环境向好的影响,近两个月深圳楼市成交火热,房价水涨船高,新房库存供应告急。在供应紧、房价居高不下和价格看涨情绪高的共同作用下,明显加速深圳客向莞外溢步伐,使得东莞临深片区的多个楼盘深受热捧,如南部湾万科城、碧桂园·翡翠山、益田·大运城邦、绿茵·温莎堡等。据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示,上周临深片区继续突破单周“700套”大关,为748套,占全市成交套数近四成,其中凤岗、塘厦等5个镇区交易均过百套,可见由于得到深圳客的支撑,临深片区多个镇区均迎来热销。

B.二手房价直逼一手房价

除了一手房热销外,临深片区二手楼市场也水涨船高,据合富置业统计数据显示,5月份,临近深圳的镇区如凤岗镇、清溪镇、塘厦镇等交投火热,成交量上涨明显,其中最近深圳的凤岗镇交投升幅在六成以上;而清溪镇和塘厦镇的升幅均为15%,樟木头镇交投升幅在三成左右。此外,同样受深圳客喜爱的虎门镇交投升幅也在三成左右。

关于二手房的议价空间越发减少,为何深圳客愿意接受高溢价的东莞房子?原来,深圳的房价上涨幅度更是惊人。深圳市规划国土委数据显示,上周(1.18—1.24),深圳一手住宅成交均价高达5.44万元/平方米,二手房成交套数为4165套,达到了2014年以来的历史新高,成交均价高达4.6万元/平方米。

刚需、改善型项目悄然提价

相比之下,东莞的住宅均价仅仅是深圳房价的五分之一,相对低洼的房价难免容易受到深圳客的青睐。在深圳客的带动下,除了有风向标之称的东莞一手房量价齐升,二手房市场也是紧追其后,直逼一手房市场。

据瑞峰置业市场研究部统计数据显示,上周东莞房价连续三周走高,住宅均价达9748元/平方米,环比上涨3%,同比增长7%。从房价的各影响因素来看,首先是结构性的上涨因素不能忽略,上周高端洋房成交出众,11000元/平方米以上产品成交约占17%,环比上涨8%;此外,上周别墅成交面积约占10%,均价约15152元/平方米。

据合富置业监测东莞房地产公众信息网数据显示,2015年东莞整体的二手住宅均价为8528元/平方米,根据最新的数据显示,二手房均价已至9050元/平方米,首次迈进“九字头”,其中长安镇、松山湖的二手房均价分别已至11833元/平方米、11579元/平方米,已经迈进了“万元”大关,直逼一手住宅平均1.1万元/平方米的价格了。

同时,随着楼市的持续火热,促销力度大幅度减小,不少楼盘取消了优惠措施,有部分楼盘甚至悄悄涨价。

记者在走访中发现,部分区域二手楼盘的价格远超一手项目。譬如,西平的光大时代城的销售价格在15000元/平方米—18000元/平方米,而同区域的商道8号因货量不多,其住宅价格在10000元/平方米左右。

不过,值得注意的是,适合刚需自住和改善的洋房价格上涨明显,而公寓、别墅等投资型产品价格则出现明显下降。据东莞中原地产监测数据显示,在上周洋房成交排名前十名当中,有7个项目成交均价环比上涨,其中清溪的保利中惠中央公馆成交均价环比上涨9.56%,凤岗翡翠山湖均价环比上涨7.12%,此外,松山湖光大·锦绣山河成交均价环比上涨4.18%。

对此,合富置业东莞公司总经理肖伟嘉说道,去年以来,东莞的房地产政策开始放松,直接降低了购房者的置业成本,这受到很多一线城市购房者的青睐。“尤其今年东莞的轨道交通正式开通,加上路网的完善,房价上涨的概率较高。”

不过,部分投资型产品价格下降,厚街万达广场上周成交20套公寓,成交均价仅6570元/平方米,环比下降20.85%,价格也处于相对低位。从公寓成交面积前十名来看,仅有2个项目成交均价有较明显上涨,其他8个项目价格下降,或上涨幅度不到0.5%。此外,别墅成交面积前十名当中,也有五个项目成交均价下降,最大的下降幅度达40%以上。

一位房地产业内人士介绍,纵观整个城区,东莞的一手项目已经算是稀缺资源了,这样的话,购房者只好选择二手物业,二手房将成为“香饽饽”。“因为选择性变小了,优质的二手房价格会高于一手房价格,出现价格倒挂的现象。”

城区部分优质二手房走俏

C.深圳客退潮或难以支撑高房价

受一手楼市价格上涨影响,二手楼市价格也出现明显上升,特别是位于城区的部分优质二手房,放盘均价上涨了500~600元/平方米。

据合富置业监测东莞房地产公众信息网数据显示,2015年,东莞二手房网签量共46317套,较2014年增加接近四成。若按平均单月计算,2015年月均二手网签量达3860套,较2014年月均成交多1000余套,创下近五年来的新高。

今年以来,东莞一手楼市不断升温,二手楼市也随之升温。目前二手楼议价空间减少,业主叫价坚挺,市区部分优质物业的放盘价甚至小幅上调2%~5%。特别是东城、南城等区域由于一手房供应量少,小部分优质物业的价格略有上升,并获得买家认可。如东城怡丰都市广场,放盘价格上涨2%;南城西平的东骏豪苑雍景居房价从9678元/平方米,上涨至10164元/平方米;上涨最明显的是景湖时代城,从9143元/平方米,上涨至9825元/平方米,上涨幅度达7.5%。

其中,东城、南城、虎门的交投量均有所上升,升幅超过三成。值得一提的是,在深圳客的带动下,临深片区最为受益,凤岗镇、长安镇的成交升幅最为突出,同比增幅更是超过100%。

不过,合富房地产经济研究院院长龙斌也表示,由于二手楼交易税费较重,最终入市成本与新盘基本相当,加上东莞楼价平稳,物业升值空间不大,不少优质次新盘业主的放盘意愿不强,优质盘源缺乏,中高端改善型购房者难觅合意的单位,部分购房者转投一手楼市。

在深圳客的带动下,东莞二手房市场创造了一串串华丽的数字,这让整个市场感到“兴奋”。对于这种现象,资深房产观察人士金信联行总经理罗凤感到更多的是“隐忧”,她分析,在宽松的房地产政策和房贷松绑的情况下,个别一线城市的房价是“嗖嗖”涨上去了,譬如深圳。

预测

“然而,现在整体经济在下行,高房价是存在泡沫的,可支撑力有限。而东莞房地产市场的活跃是受益于深圳、广州两个巨无霸的外溢效应,若两大巨头出现问题,东莞的楼市也是‘岌岌可危’的。”罗凤说道。

上半年住宅成交稳超去年、前年同期

目前,业内也发出声音,深圳客退潮后,该由谁来接盘?对此,罗凤说道:“深圳客不会是东莞楼市的主流群体,若是深圳客退潮,很难有接高价盘的购房客了。我建议若是持有已经升值的物业的投资客,可考虑卖房子变现,皆因东莞部分地区的房价已出现泡沫的现象。”

记者根据东莞市统计局、合富辉煌东莞市场研究部等统计数据计算,截至6月21日,东莞一手住宅成交量达356.86万平方米,已超过2014年上半年的总成交量210.32万平方米和2013年上半年住宅总成交量的343万平方米,今年上半年住宅成交量稳超去年和前年的上半年,将再创历史同期新高。

一位不愿具名的房产业内人士更是直言,若是东莞的基础设施配套跟不上,无法满足深圳客的需求,部分项目交楼就算也是无人入住,这反而导致部分地区会成为“空城”,或将在未来出现深圳客大量抛售房子的现象。

与此同时,开发商们已经纷纷加快推货跑量,进行年中冲刺,仅上周就有8个楼盘新增供应住宅1924套,合计达18.53万平方米,同时,还有11个项目新拿到预售许可证,将于近期上市,在新品入市的推动下,6月下旬成交量将继续维持在高位。据瑞峰置业市场研究部预测,6月成交量有望达到85万平方米,创下历史同期最高,而今年上半年东莞住宅成交有望达到380万平方米,也同样将创下东莞上半年住宅成交的最高历史纪录。

■楼市动向

在价格方面,房价上涨趋势明显,东莞中原地产策略研究总监车德锐认为,受深圳客外溢影响,东莞楼市在下半年仍将继续火热,特别是临深片区楼市热销楼盘将频繁出现,同时,在深圳客的推动下,下半年临深片区房价或将上涨10%。

寒潮来袭推货热情不减

临深楼市发力均价再创新高

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